Publié le 29 octobre 2026 · DPE & Location

Interdiction de louer les logements classés F en 2028 : ce que doit faire le propriétaire bailleur

Le 1er janvier 2025, les logements classés G ont été interdits à la location. Dans exactement 15 mois, c'est au tour des logements classés F : à partir du 1er janvier 2028, il sera légalement impossible de louer ou de renouveler un bail pour ce type de bien. Plus d'un million de propriétaires bailleurs sont concernés. Si votre bien est en classe F, le moment d'agir, c'est maintenant.

Le calendrier de la loi Climat et Résilience

La loi Climat et Résilience du 22 août 2021 a fixé un calendrier progressif d'élimination des « passoires thermiques » du parc locatif :

• Depuis le 1er août 2022 : gel des loyers pour les logements F et G (aucune augmentation possible, même à la relocation).
• Depuis le 1er janvier 2025 : les logements classés G (consommation supérieure à 450 kWh/m²/an) sont interdits à la mise en location. Les baux existants ne peuvent plus être renouvelés.
• À partir du 1er janvier 2028 : les logements classés F (entre 331 et 450 kWh/m²/an) seront interdits à la location, y compris pour les baux en cours.
• À partir du 1er janvier 2034 : les logements classés E seront à leur tour concernés.

Ces interdictions s'appliquent à toute mise en location d'un logement constituant la résidence principale du locataire, en France métropolitaine. Les DOM-TOM bénéficient de calendriers légèrement décalés.

Combien de logements F sont en location ?

Selon les données de l'ADEME et du ministère du Logement, les logements classés F représentent environ 11 % du parc locatif privé en France métropolitaine. On estime à plus d'un million le nombre de logements locatifs concernés par l'échéance de 2028. Ce sont autant de propriétaires bailleurs qui devront soit rénover leur bien, soit renoncer à le louer — au risque de voir leur patrimoine perdre fortement de sa valeur.

Rappelons que dès aujourd'hui, un logement F ne peut plus faire l'objet d'une augmentation de loyer : le gel s'applique déjà depuis 2022. La valeur locative de ces biens s'érode année après année, tandis que les contraintes légales se renforcent.

Quelles sanctions en cas de non-respect ?

La loi ne crée pas d'amende directe pour le propriétaire qui louerait quand même un logement interdit. En revanche, elle ouvre plusieurs voies de recours au locataire :

• Saisine du juge pour contraindre le bailleur à réaliser des travaux sous astreinte.
• Demande de réduction de loyer proportionnelle à l'indécence du logement.
• En cas de litige porté en justice, le propriétaire peut se voir condamné à rembourser des loyers perçus pour un logement non-conforme.

En pratique, la pression viendra aussi des agences immobilières et des notaires, qui refuseront de gérer ou de vendre un bien en situation d'illégalité locative.

Comment sortir d'un DPE classe F ?

La classe F est souvent liée à une combinaison de défauts : mauvaise isolation, chauffage énergivore (électricité à effet joule ou fioul ancien), menuiseries datées. Les travaux à privilégier sont :

1. L'isolation thermique en priorité

L'isolation des combles perdus, des murs (par l'extérieur ou l'intérieur) et du plancher bas représente souvent le levier le plus efficace pour faire progresser la classe DPE. Un logement mal isolé peut perdre jusqu'à 30 % de sa chaleur par le toit. Ces travaux sont éligibles à MaPrimeRénov' et aux Certificats d'Économies d'Énergie (CEE), avec une TVA réduite à 5,5 %.

2. Le remplacement du système de chauffage

Remplacer une chaudière au fioul ou des convecteurs électriques par une pompe à chaleur air/eau permet un gain de 1 à 2 classes DPE à lui seul. La pompe à chaleur air/eau est aujourd'hui le système de chauffage le mieux subventionné : jusqu'à 70 % de prise en charge pour les ménages modestes, dans le cadre de MaPrimeRénov'.

3. La ventilation

Une VMC hygro-réglable ou double flux améliore le confort tout en optimisant le calcul du DPE. Elle est indispensable dès lors qu'on isole fortement un logement, pour éviter les problèmes d'humidité et préserver la qualité de l'air.

4. Le remplacement des menuiseries

Fenêtres double vitrage, portes d'entrée isolantes : ces gestes apportent un gain de confort sensible et contribuent, à la marge, à l'amélioration de la classe DPE.

Les aides disponibles pour les propriétaires bailleurs

Bonne nouvelle : les propriétaires bailleurs ont accès aux mêmes aides que les propriétaires occupants, sous réserve de respecter les plafonds de loyers après travaux (dans le cadre du dispositif Loc'Avantages pour MaPrimeRénov' bailleur).

• MaPrimeRénov' Bailleur : jusqu'à 25 % du montant des travaux (en dehors de la rénovation d'ampleur), plafonné selon les revenus et les travaux.
• CEE (Certificats d'Économies d'Énergie) : primes versées par les fournisseurs d'énergie pour chaque geste d'isolation ou changement de chauffage, cumulables avec MaPrimeRénov'.
• Éco-PTZ : prêt à taux zéro jusqu'à 50 000 € pour financer une rénovation d'ampleur, accessible aux bailleurs.
• TVA à 5,5 % sur tous les travaux de rénovation énergétique réalisés par un artisan RGE.
• Déficit foncier doublé : les propriétaires bailleurs qui réalisent des travaux permettant de sortir d'une classe F peuvent déduire jusqu'à 21 400 €/an de leur revenu global (dispositif 2023–2025, prolongeable).

Pour en savoir plus sur les aides spécifiques aux bailleurs, consultez notre article dédié sur MaPrimeRénov' pour les propriétaires bailleurs en 2026.

Pourquoi commencer dès maintenant, sans attendre 2027 ?

Quinze mois, c'est court. Voici pourquoi il ne faut pas attendre :

• Les délais de traitement ANAH : un dossier MaPrimeRénov' peut prendre 3 à 6 mois entre le dépôt et le versement de l'aide. Commencer les travaux sans aide versée expose à des difficultés de trésorerie.
• Les délais de chantier : entre la recherche d'un artisan RGE disponible, l'établissement des devis, la commande de matériaux et la réalisation, comptez 4 à 8 mois pour un chantier complet.
• L'engorgement prévisible : à l'approche de janvier 2028, la demande va exploser. Les artisans RGE seront pris d'assaut, comme ce fut le cas fin 2024 avant l'interdiction des G. Les délais s'allongeront et les prix augmenteront.
• L'audit énergétique : pour une rénovation d'ampleur finançable par MaPrimeRénov' Ampleur, un audit préalable est obligatoire. Cet audit doit être réalisé par un Accompagnateur Rénov' agréé avant le démarrage des travaux.

Par où commencer : les 3 premières étapes

1. Faire vérifier votre DPE actuel : si votre logement n'a pas de DPE récent (postérieur au 1er juillet 2021), faites-en réaliser un nouveau. Depuis janvier 2026, le nouveau coefficient de calcul de l'électricité peut avoir fait progresser votre logement d'une classe. Estimez gratuitement votre DPE avec RenoHab.
2. Identifier les travaux prioritaires : un audit énergétique ou un bilan thermique permet de hiérarchiser les travaux selon leur impact sur la classe DPE et leur coût. L'Accompagnateur Rénov' de RenoHab réalise ce diagnostic et vous propose un plan de travaux sur mesure.
3. Monter le dossier d'aides en amont : les aides sont soumises à condition que le dossier soit déposé avant le démarrage des travaux. RenoHab prend en charge l'intégralité du montage administratif pour vous.